Sau 1 thời gian tham gia nhóm, em xin được mạn phép những chia sẻ trong hiểu biết hạn hẹp của em về mua bán bất động sản để quý anh chị em tham khảo nhé.
1.Vị trí:
Điều đầu tiên khi có nhu cầu mua bds, em thường đặt câu hỏi là mình sẽ mua ở khu nào? Tại sao mình lại mua ở khu đó? Số lượng tiền thực tế mình có là bao nhiêu? Mình sẽ xuống bao tiền để mua được bất động sản đó?
BDS là một tài sản giá trị lớn, nên khi mua bán sẽ cân nhắc nhiều vấn đề, nên e thường đặt câu hỏi cho bản thân mình như vậy và đối với mỗi một ví trí thì giá thành sẽ khác nhau.
*Tránh: sau khi đã lựa chọn được vị trí, khu vực muốn mua rồi thì bước tiếp theo là tránh các lỗi phong thuỷ, ví dụ như đường đâm, thóp hậu, ngã ba xiên xẹo, ngõ cụt, gần đình, chùa (hiện nay các ngân hàng đang hạn chế tài trợ vốn vay đối với các bds gần đình, chùa, có yếu tố tâm linh,…)
*Kỹ năng đánh giá vị trí: sau khi đã xác định và tìm được vị trí phù hợp với nhu cầu của mình thì em sẽ xem đi xem lại bds ở các khung giờ khác nhau trong ngày, xem buổi sáng, buổi trưa, buổi tối, vì mình mua để ở hoặc bán cho người khác thì ai cũng xem xét kĩ trước khi xuống tiền. Tiếp theo đó sẽ đánh giá đến hàng xóm, cư dân xung quanh, an ninh khu vực,…
2.Pháp lý:
Đây là vấn đề quan trọng nhất để quyết định có mua bán hay không? Nhà có đẹp đến đâu mà pháp lý không chuẩn cũng không thể giao dịch mua bán được.
Khi có thông tin của sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc đầu tiên cần làm đó là liên hệ phòng công chứng gần nhất để công chứng viên họ tư vấn cho hình thức mua bán giao dịch đúng với quy định của pháp luật. Công chứng viên họ kiểm tra xem sổ đỏ đang trong tình trạng nào (phần mềm uchi) sổ có đang thế chấp tại tổ chức tín dụng ko, có tranh chấp hay ngăn chặn giao dịch gì không.
Em chỉ mua đất đúng theo hiện trạng của giấy tờ pháp lý, phần dôi dư ngoài sổ đỏ nếu mua thì phải có cam kết của chủ nhà và các hộ liền kề (rất nhiều việc tranh chấp đã diễn ra khi ko rõ ràng ở phần dôi dư ngoài sổ đỏ), kiểm tra xem xây dựng từ năm nào, có giấy phép xây dựng hay không (nếu có giấy phép xây dựng thì xây đúng phép hay không đúng phép), đa phần ngoài Hà Nội không làm hoàn công tài sản trên đất giống như các thành phố, tỉnh Phía Nam.
Tiếp đó là phải kiểm tra quy hoạch, thường sẽ mất 300k để check tại Sở Quy Hoạch kiến trúc thành phố, hoặc lên Phòng Kinh tế đô thị hạ tầng các quận huyện để hỏi thông tin quy hoạch của thửa đất.
*Chú ý: kiểm tra các tranh chấp ngoài hồ sơ, bằng trực giác em thường xem xét là có đủ đất hay không, có bị hàng xóm xây chồng lấn sang không, nhà có chung tường chung móng với các hộ liền kề không, sự đồng thuận và thống nhất của phía bán tài sản (các thành viên trong gia đình có vui vẻ đồng thuận bán tài sản cho mình không), kiểm tra xem trước đây có khách khác đến mua có đặt cọc (nhiều người đặt cọc công chứng, phải ký huỷ mới giao dịch được) hoặc có hứa bán, hứa hẹn cho tặng ai ngoài giấy tờ pháp lý không ,…
3.Định giá:
khi định giá em thường chia làm 2 phần cụ thể 1 là giá trị đất, 2 là giá trị tài sản trên đất.
Đối với phần đất, thì em thường hỏi xung quanh hàng xóm lân cận trong khu vực, phải chịu khó ngồi trà đá vào nhiều khung giờ khác nhau để tìm hiểu được xem thực tế khu vực này gần nhất có những ai bán hoặc ai giao bán, giá thành công giao dịch ở mức giá nào từ đó định hình được trong đầu mức giá chung cho khu vực mình định mua.
Đối với phần tài sản trên đất (phần nhà xây) thì em lấy giá bình quân tại thời điểm giá thành vật liệu xây dựng và m2 hoàn thiện để tính giá trị sử dụng của phần nhà (tài sản trên đất). Tiếp theo đó em xem đến phần giá trị sử dụng còn lại (khấu hao tài sản) xem nhà đã xây lâu chưa, hay mới xây từ đó xác định được giá trị của phần nhà.
Từ 2 vấn đề trên thì em sẽ xác định được giá trị cơ bản của bất động sản mình cần đang quan tâm và tiến hành trả giá với chủ nhà.
*Chú ý: ngoài ra em thường thao khảo định giá của Ngân hàng để xác định giá trị tài sản, em thường dùng định giá của vpbank, mb, acb, những ngân hàng có cty định giá độc lập trực thuộc ngân hàng để xác định giá trị thực của bds từ đó làm cơ sở tham khảo để đàm phán giá với chủ nhà.
Chúc Anh chị em trong nhóm mình sẽ mua được nhà và hạnh phúc với việc mua được nhà nhé!
Nguồn : Khang Hang Seo – Đăng trong Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá