Ai từng trải qua và sống sót thời kỳ đóng băng 2008-2012.
— Đều biết: Không buông sớm thì mất hết và mất mạng.
Các Đại gia thời đó đều mất hết- tù tội- trốn thoát và mất mạng.
— Khối lượng khủng hoảng bây giờ: gấp 20-40 lần lúc đó.
— Tôi từng có bài : “gặp BÃO-vượt BÃO” năm 2012.
Giờ BÃO: gấp chục lần trước.
•••••••
ĐẤT VÙNG VEN CẮT LỖ 40% VẪN Ế: KHI NIỀM TIN VÀO GIÁ ĐẤT BẮT ĐẦU ĐẢO CHIỀU
Một lô đất từ 2 tỷ đồng giảm xuống còn khoảng 1 tỷ mà vẫn không có người mua. Nếu nhìn bằng logic thông thường, giảm giá gần một nửa phải tạo ra cơ hội. Nhưng thị trường lại đang phản ứng ngược: Người bán càng hạ giá, người có tiền càng dè chừng. Bởi khi niềm tin vào giá trị tương lai suy yếu, giá rẻ không còn là tín hiệu của cơ hội, mà có thể trở thành tín hiệu của rủi ro.
Người bán nhìn vào quá khứ: Tôi đã bỏ ra 2 tỷ, nay chấp nhận bán 1 tỷ, tức đã chịu thiệt một nửa. Nhưng người mua không có nghĩa vụ phải chia sẻ nỗi đau ấy. Họ nhìn vào tương lai: Bỏ 1 tỷ hôm nay, liệu một năm nữa tài sản còn 1 tỷ hay chỉ còn 700 triệu? Có thể cho thuê không, kinh doanh được không, tạo ra dòng tiền không? Nếu câu trả lời đều mơ hồ thì 1 tỷ vẫn có thể là quá đắt, dù trên giấy người bán tuyên bố đã “Cắt lỗ 40-50%”.
Vấn đề nằm ở chỗ: Người bán đang định giá bằng ký ức, còn người mua đang định giá bằng rủi ro.
Muốn hiểu chuyện này phải quay lại thời kỳ đất vùng ven sốt nóng. Khi tín dụng dồi dào, người ta không chỉ mua một mảnh đất; họ mua cả một câu chuyện tương lai. Đường vành đai sắp mở, khu công nghiệp sắp về, trung tâm đô thị mới sắp hình thành, tập đoàn lớn chuẩn bị đầu tư. Những thông tin ấy tạo ra kỳ vọng, kỳ vọng tạo ra giá, rồi chính mức giá tăng lại được dùng làm bằng chứng rằng giá sẽ còn tăng tiếp.
Đó là cách một thị trường đầu cơ vận hành: Người mua hôm nay không nhất thiết quan tâm tài sản tạo ra bao nhiêu tiền, họ chỉ cần tin rằng ngày mai sẽ có người khác trả cao hơn. Khi dòng tiền mới liên tục xuất hiện, trò chơi ấy có vẻ rất thông minh. Nhưng khi tín dụng bị siết, thanh khoản giảm và người mua sau biến mất, toàn bộ cơ chế lập tức lộ nguyên hình.
Đất không tự sinh ra giá trị chỉ vì có một bản quy hoạch đẹp. Một con đường có thể được xây bằng hàng nghìn tỷ đồng, nhưng con đường ấy chỉ thực sự nâng giá trị bất động sản khi nó kéo theo doanh nghiệp, việc làm, dân cư và hoạt động thương mại. Một khu đô thị có thể chia thành hàng nghìn nền đất rất đẹp, nhưng nếu buổi tối vẫn không có ánh đèn, không có trường học, cửa hàng, bệnh viện và người dân sinh sống thì phần lớn giá trị vẫn chỉ nằm trong kỳ vọng.
Nhìn kỹ sẽ thấy, giá trị bền vững của đất luôn gắn với dòng người và dòng tiền. Nơi nào có sản xuất, việc làm và nhu cầu thực, nơi đó đất có nền tảng để tăng giá. Ngược lại, nếu một lô đất chỉ được mua với mục đích chờ người khác mua lại với giá cao hơn, nó đang vận hành giống một tài sản đầu cơ hơn là một tài sản kinh tế.
Câu chuyện nguy hiểm nhất nằm ở đòn bẩy tín dụng. Người có tiền nhàn rỗi có thể chờ. Người vay ngân hàng thì không. Mảnh đất có thể nằm im vài năm, nhưng tiền lãi vẫn chạy từng ngày. Khi dòng tiền gia đình bắt đầu cạn, người chủ không còn bán vì muốn bán mà bán vì phải bán. Và lúc ấy, quyền lực trên thị trường đảo chiều hoàn toàn.
Ngày đất sốt, người mua phải chạy theo người bán. Đến lúc thanh khoản đóng băng, người bán phải chạy theo người có tiền. Chiếc thang đòn bẩy từng đưa một số người lên rất nhanh cũng có thể trở thành chiếc thòng lọng siết họ xuống nhanh không kém.
Sâu hơn nữa là một niềm tin đã ăn sâu trong nhiều gia đình Việt: Có tiền thì mua đất, giữ càng lâu càng tốt. Niềm tin ấy từng có cơ sở khi đất đai gắn trực tiếp với sản xuất nông nghiệp. Nhưng trong nền kinh tế hiện đại, một bãi đất bỏ hoang không tự tạo ra năng suất, công nghệ, việc làm hay thu nhập. Nếu toàn bộ tiền tích lũy của một gia đình bị khóa vào một tài sản không tạo dòng tiền, khi biến cố xảy ra, họ có thể sở hữu một tài sản lớn trên giấy nhưng lại thiếu tiền mặt để chữa bệnh, duy trì kinh doanh hay nuôi con.
Nếu đặt trong bối cảnh lớn hơn, đây không chỉ là câu chuyện của vài người mắc kẹt trong đất vùng ven. Đó là câu chuyện về chi phí cơ hội của cả nền kinh tế. Một đồng vốn nằm chết trong đất đầu cơ là một đồng vốn chưa đi vào nhà máy, công nghệ, giáo dục, nghiên cứu hay doanh nghiệp tạo việc làm. Một xã hội muốn giàu lên bền vững không thể chỉ làm giàu bằng việc mua đi bán lại tài sản của nhau.
Bởi vậy, điều đáng sợ nhất không phải là hôm nay một người mất 500 triệu hay 1 tỷ đồng. Đáng sợ hơn là 15-20 năm sau, họ nhìn lại và nhận ra tài sản vẫn nằm đó, cỏ vẫn mọc, nhưng tuổi trẻ, dòng tiền và những cơ hội từng có đã biến mất. Giá đất có thể phục hồi, nhưng thời gian và chi phí cơ hội thì không bao giờ hoàn lại.
Theo bạn, đất vùng ven đang chỉ trải qua một chu kỳ điều chỉnh, hay người Việt đang bước vào một cuộc thay đổi lớn về cách định giá bất động sản?
— FB Nguyễn Minh Trí.